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不動産売却では様々な費用が発生しますが、印紙代もその中のひとつです。印紙代は、不動産売買で交わされる契約書に対してかかる費用で、取引金額の大きさによって金額が決まります。

不動産売却のような高額な取引になる場合、印紙代の額も大きくなりますが、ここでは不動産売却で印紙代がかかる書類と印紙税の軽減措置について解説していきます。

不動産売却において印紙代がかかる書類

不動産売却では様々な契約書を交わす必要がありますが、その契約書に対してかかる税金が印紙税です。印紙税は、経済取引などに伴って作成された契約書や領収書に対してかかる税金で、書類に必要な金額分の収入印紙を貼り付けて、消印を押すことで納税したことになります。

不動産取引に関係する書類で印紙税の課税対象になるものとしては、不動産譲渡契約書・土地賃貸借契約書・工事請負契約書などが挙げられますが、不動産売却において課税対象になるのは買主と交わす不動産売買契約書です。

売主と買主の双方の契約書を作成する場合はそれぞれに課税されますが、契約書を1通のみ作成し、一方が原本を、もう一方がコピーを保管する場合の印紙税は1通分で問題ありません。

ただし、コピーに契約者の署名捺印をした場合はコピーも印紙税の課税対象となるので注意が必要です。また、売買代金を受け取った際の領収書については、売主が個人であれば課税対象とはなりませんが、売却する不動産がマイホームやセカンドハウス以外だった場合は課税対象になることもあります。

印紙税の軽減税率とは？具体的な金額はいくら？

上記の通り、不動産売却で買主と交わす不動産売買契約書は印紙税の課税対象となっていますが、現在のところ不動産売買契約書にかかる印紙税には軽減税率が適用されています。印紙税の軽減税率とは、文字通り税率が軽減される制度で、これまで適用期間の延長が繰り返されてきました。

現在は、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された売買契約書に課される印紙税が軽減税率の対象となっています。

また、軽減税率は売買契約書に記載されている金額によって異なりますが、10万円超から1億円以下の場合は50％軽減されます。

具体的な金額としては、500万円超～1,000万円以下で5,000円、1,000万円超～5,000万円以下で1万円、5,000万円超～1億円以下で3万円です。なお、印紙税の軽減税率は建設工事請負契約書にも適用されており、100万円を超える契約書では記載金額が1億円以下の場合で50％軽減されます。

不動産売却の際は印紙税についての理解を深めておこう

今回は、不動産売却の際に印紙税がかかる書類と、印紙税の軽減税率とは何かについて解説しました。不動産売却においては、買主と交わす不動産売買契約書が印紙税の課税対象となりますが、収入印紙を貼り付けるのを怠ると印紙税額の倍の過怠税を支払うことになります。納税していない分を含めると3倍の金額を納めることになるので注意しましょう。

これから不動産の売却をしようと考えている方が多くいると思われます。相続などで不動産を所有することになったが、住んでいる家は他にあるので保有しているだけの方が多いはずです。使用していないのであれば、売却した方が良いです。

仲介手数料は上限が決まっている

不動産売却の際は不動産会社に売り出し価格の設定や価格交渉、書類の準備などをしてもらうため、仲介手数料が発生します。売却する側からしたら余計なコストなので、安い方が良いのは間違いありません。仲介手数料の相場や値引きすることが可能なのかについて知りたい方が多くいると思われます。

仲介手数料には相場がなく、その代わりに上限金額が決められています。相場は分からなくても、上限金額でそのくらいになるか把握しておくことが可能です。上限金額は200万円以下で取引額の5％と消費税、200万円以上400万円以下で取引額の4％と消費税、400万円以上だと取引額の3％と消費税になっています。

上限金額以上の仲介手数料を請求することは法律で禁止されているので、法外な手数料を支払う必要はないです。仲介手数料を支払うタイミングは、一般的に2回に分かれています。売買契約成立時と不動産の引き渡し時になります。

値引き交渉は媒介契約の前に行うべき

仲介手数料は余計なコストになるので、安く抑えたいと考えている方がいるはずです。値引き王将をすることは可能です。誰に交渉するか、交渉するタイミングは知っておかないといけません。誰に交渉するかというと担当している営業マンです。事務のスタッフでは対応してもらえないことが多いので気をつけてください。

誰に交渉するか分からなくて、上手くいかないケースが少なくないです。値引き交渉のタイミングは媒介契約を結ぶ前になります。契約してもらいたい不動産会社の心理を利用して、媒介契約の前に行うのがベストです。仲介手数料の値引きは可能ですが、デメリットもあるので注意する必要があります。

他の物件より優先度が低くなってしまったり、広告費を削減されるなどのデメリットがあることを覚悟するべきです。不動産会社の利益が少なくなるので、他の物件を優先したいと考えるのは当然です。値引きするべきか、よく考えた上で決めることが求められます。

値引き交渉をするなら中小の不動産会社がおすすめ

仲介手数料の値引きが可能ですが、大手の不動産会社は会社の方針に従わなければいけないため、値引き交渉ができない可能性があります。中小の不動産会社の方が柔軟に対応してもらえるので、上手くいく可能性が高いです。

住宅を買い替えしようと考える方が、不動産売却をする際には住宅ローンがまだ残っている場合は原則として売却はできません。ただし条件を満たせば売却は不可能ではなく、知識や手順を確認しておくと希望を叶えることに成功できます。大切なポイントを全てクリアする必要性はあるので、不動産会社との連携も重要になります。

不動産のローンが残ったままで売却できる条件

住宅ローンを利用して家を購入された方が、買い替えを希望することで売却を考える方も実在しています。残債がある物件に対しては、完済するまでは債権者の所有物になることから勝手に売却することができない決まりごとがあります。

ところが例外というものはあり、事前相談は必須ですが売却後に一括で残債を支払えるのであれば認可されることが一般的です。この条件さえクリアできれば普通に不動産会社を通して仲介で販売することができ、現金が振り込まれた段階で残債を支払えば問題はありません。

ただし問題になる事例はあり、例えば残債が1,200万円残っていたと仮定し、売却額が1,000万円となった場合では200万円が不足してしまいます。この場合に適用できるポイントと手順は、別途所有者側で200万円を用意することで解決することはできます。

貯金額が200万円以上あれば問題にはなりませんが、買い替えをする際には全ての貯金を使ってしまうことは後から問題が生じる可能性はあるので、少しのゆとりを持たせることは必須です。

不動産売却を利用して住宅の買い替えをするまでの手順

ローンが残ったままの住宅でも残債分を一括払いできれば債権者から認可されることが前提にあるので、売却をすること自体は不可能ではありませんが、買い替えをする時には頭金を準備することが一般的なので、得ている収入や貯蓄高を確認してシミュレーションをすることは重要です。

全く問題にならない事例では、残債が1,500万円があったとしても売却によって1,800万円で売れた場合は当然ながら一括返済を問題なく済ますことができ、プラスとなった300万円を頭金の資金にすることができます。

貯金をしている方は、頭金を更に増やすことができるので、事前にシミュレーションをした結果、プラス収支になるのであれば買い替えをする住宅ローンの審査も問題なく通過させることができます。

住宅の売却と買い替えを同時進行することは不可能ではありませんが、金銭的に余裕がない場合は住みながら売却を進める方法で購入者が現れた時点で、新しい住宅を購入する契約を結ぶ手順であればアパートを一時的に借りるなど余計な経費は無用になります。

ローンが残っていても不動産売却は行えます

ローンが残っている住宅を販売し新しい住宅を購入する方は、ポイントをクリアできれば意外とスムーズに計画通りになることは可能です。残債を一括返済する条件や、一定の資産を保有しながら頭金を作ることが可能と判断できた場合は、信頼できる不動産会社に任せる方法で目的を達成させられます。

ライフステージが変わると今住んでいる物件が手狭に成ったり、不便に成る事が有ります。そこで不動産売却を考える人も多いでしょう。此処では不動産売却に纏わるメリットとデメリットをご紹介して行きます。少しでも皆様のお役に立つ事を願っています。

不動産売却のメリット等について

不動産とは非常に資産運用の上でメリットがあるものなのです。例えば定年退職をして、この先十年のローン返済が苦しくなった場合に売却してしまうと繰り上げ返済や老後の資金をねん出することが出来るようになります。

また人によっては複数物件を購入しておいて、市場相場が上がったときに売却すると多くの収益を上げることもできます。さらには売却した資金で新たな新築物件の購入資金に充てることだってできてしまうのです。メリットはこれだけにとどまりません。

不動産物件を所有していると維持管理費や固定資産税などの諸経費がかかります。売却してしまうとこうした経費が掛からず、生活にゆとりをもたらすようにもなります。

売却金でローンを完済してしまえば、保証料が銀行からかえってくることもあるんです。このように様々な不動産売却のメリットがもたらされるので、預貯金をすべて不動産投資で運用する人も中には存在します。

不動産売却のリスクや売却のデメリットを知る事も大事

せっかく購入した不動産を売却してしまうと、デメリットも生じることを心得ておかなければなりません。売る事には売却のリスクもつきものです。例えば一度手放してしまうと二度と購入が難しいということも起こりえます。具体的には定年退職後に物件を売却したとします。

そして新たに家を購入しようと思っても、安定収入がないためにローンが組めなかったり、審査に引っかかって変えないなどの事態が起こることもあるんです。売却してから、市場相場が上がって底値で買いたたかれてしまったなどのリスクもあります。

さらには不動産売却には譲渡所得税や仲介手数料なども発生します。売値からこれら諸経費を引いた額が手取り金額に成りますが、物件によっては非常に手取り金額が低いケースもあります。

仲介で売却すると買い手が見つかるまでに膨大な時間がかかるといった問題も見られるんです。こうした不動産売却のデメリットを知ることも面等に不動産を売却するようにしましょう。

不動産売却のメリットとデメリット

不動産売却には、現金化できて資産運用に最適であったり、固定資産税や維持管理費などが浮いて生活が楽になるなどのメリットがあります。その反面売却のリスクもあることを知ることも大事です。

売却には二度と物件を購入できない、仲介には膨大な時間を要するなどリスクもあり、不動産売却では売却のデメリットを知ることも非常に大事です。”

不動産の売却と購入を平行して行う場合、つなぎ融資が利用されることがあります。つなぎ融資とは何か、なぜ住宅ローンを利用出来ないのか、つなぎ融資を受けるメリットやデメリットなどを通してつなぎ融資をおススメするケースについて解説します。

★★住宅ローン実行までの隙間をつなげる融資制度です

つなぎ融資は、住宅の購入と既に持っている住宅の売却を平行して行う場合などに利用されます。売却と購入が平行して行われる場合には、購入が先行すれば売却代金を購入資金の一部として利用することが出来ません。そうなれば住宅ローンの借入額は大きくなり、審査が通らない場合も出てきます。

売却対象の物件に住宅ローンが付いていれば二重になるので、基本的に住宅ローンは利用出来ません。また、注文住宅を建てる場合は、工事に着工する際に支払いが必要になるケースもあります。このような場合に、つなぎ融資を受けるメリットが出てきます。

不動産の引き渡しや売却が後になっても、つなぎ融資を利用することで購入や工事の着工が可能になります。余分な自己資金が必要になることも無く、安心して手続きを進められます。住宅の引き渡しを受けた後や、不動産の売却の代金決済が終わった後に住宅ローンへの借り換えを行います。

つなぎ融資を受けるデメリットの理解も必要

つなぎ融資を受けるメリットはたくさんありますが、同時にデメリットがあることも知っておく必要があります。通常、つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。住宅ローンが実行されれば、一括で全額返済することになるので借りている期間は僅かですが、その期間は少し高めの金利を負担しなければいけません。

また、つなぎ融資は、全ての金融機関で扱われているわけではありません。魅力的な住宅ローンが提供されてる金融機関があったとしても、つなぎ融資を行っていなければ利用出来ないことになります。これによって住宅ローンを選ぶ際の選択肢が減ってしまうことになり、この点もつなぎ融資を受けるデメリットになります。

更に、住宅ローンとつなぎ融資は別々の契約が必要になりますので、それぞれに事務手数料がかかります。金利と手数料の両面において費用が余分にかかってしまうことも頭に入れておく必要があります。

メリットとデメリットの理解が賢い利用に繋がります

★★つなぎ融資をおススメするケースは、つなぎ融資を利用しなければ住宅購入が難しくなる場合です。つなぎ融資を受けるデメリットを理解して、メリットの方が大きいと判断出来ればつなぎ融資をおススメするケースと言えるので積極的に利用を検討する価値があります。

不動産を売却した時に税金がかかる場合がありますが、高額な税金を支払わなければいけないことも多いのです。そのため、何らかの節税ができるのでしょうか。ここではどんな税金がかかり、それに対する節税方法や特別控除などについて解説します。

不動産を売却すると税金がかかる？

不動産を売却において、かかる税金は6種類です。しかし税金の支払い対象となるのは、不動産を購入した時よりも高い値段で売れたときです。その利益に対して「所得税」と「住民税」それに「復興特別所得税」の3つがあり、それらを総称して「譲渡所得税」といいます。

例えば、8,000万円で購入し不動産が土地の高騰によって1億円で売却できたとします。売るには不動産業者に仲介手数料を支払う必要があり、その手数料に300万円かかったとすると、購入費用の8,000万円と手数料の300万円を差し引いた1,700万円が、譲渡所得税の対象となるのです。

それぞれの税金がいくらになるかという計算方法は1,700万円に対して税率をかけた数字になりますが、税率は不動産の所有期間が5年未満か5年以上かで変わってきます。

5年以下なら所得税が30％で、住民税が9％、復興特別所得税が0.63%で3つの合計は39.63％となり、5年以上の場合は5年以下よりも少なく3つの合計が20.315％です。これら3つの税金に印紙税と登録免許税、消費税の3つが加わり、全部で6種類ということです。

不動産売却時に活用できる3つの節税対策

購入時より高い価格で不動産を売却した時は、購入時の費用と仲介手数料などを差し引いた譲渡所得に対して3つの税金がかかりますが、少しでも節税をする方法はないものでしょうか。
実は3つの節税対策があるのです。

まず1つ目は、「3,000万円特別控除」です。この控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以下なら税金を支払う必要がなくなるのです。しかし、この控除を使える人には条件があります。

条件は、「売却をする家に住まなくなって3年以内に売ること」と「売却までに土地活用をして利益を得ていないこと」、売却した年からさかのぼって3年以内に特例を受けていないことと「売り手と買い手が家族などの関係がないこと」の4つです。そして売った翌年に確定申告をする必要があります。

2つ目は所有期間が10年を超える場合に使える税金対策ですが、売却金額が1億円以下で一定期間内に買い替えをした場合に譲渡所得の課税が繰り延べできる特例です。

3つ目は譲渡損失が出た場合に適用できる税金対策で、「損益通算と繰越控除」です。損益通算とは、給与などほかの所得から譲渡損失分を差し引けるという特別控除です。

譲渡所得税がかかる場合と節税のための対策

不動産を売却して購入価格よりも高ければその利益に対して税金がかかるのですが、条件によっては3,000万円控除や繰り延べ特例、譲渡損失に対する特例を受けることができるます。そのためこれら3つの税金対策を知って、自分に当てはまるかどうかを確認しておくことで節税ができるのです。

高齢になって二世帯住宅に住み替えるために、今住んでいる家を売却必要に迫られることがあります。この場合査定サイトを使って不動産業者を選定するとよいです。この際のメリットデメリットなどをご紹介して行きます。

不動産査定サイトを使って不動産業者を探す

自分が売りたい不動産をどの不動産会社に依頼し売却すべきか、多くの人は困惑します。駅前にある不動産業者を選んで査定したものの、その査定額を信用していいのかもはなはだ疑問です。

非常に安く買い叩かれたり、詐欺まがいの形で売却することにならないため、また満足した売買になるためには複数の不動産業者を考えておく必要もあります。それには査定サイトを利用するとよいんです。

不動産の一括査定は、売り主は無料で利用できます。数分で査定額が出るのもうれしいところです。そして一括査定では複数社の不動産業者の査定が出され、相見積もりをしたり比較検討をすることもできます。なおかつ複数の査定額を観れば、おおよそ自身の物件の買取額も見えてきます。

サイトの選び方については参画企業数が多いサイトを選ぶようにするとよいといえるでしょう。参画企業が多ければ、自分の希望する額を打ち出してくれる業者と巡り合う確率を高めます。

不動産サイトのメリットとデメリット

不動産査定サイトを使うのには様々なメリットがあります。それはパソコン一つ、スマートドン一つあればわざわざ不動産業者に出向かなくても数分で査定をうけることができます。ただし、この査定は机上査定と言われるもので、訪問査定程正確ではないことを心得て利用する必要があります。

一括査定なので、複数社の査定額を比較検討することが可能になります。一つの不動産会社に絞って不問査定をうけると、その査定が本当なのか、妥当であり相場なのかもわかりません。だが複数社から相見積もりをすることができ、こうしたトラブルも回避できるようになります。

デメリットとしては、一度査定を受けると勧誘の電話やメールが頻繁に来るようにもまります。また不提携の業者の査定額を知ることはできません。そして稀に、査定額にばらつきがみられることがあります。そうなってしまうと、いったいどこが妥当で相場にそった査定額なのか判断が難しくなります。

不動産査定サイトの選び方とメリットとデメリット

不動産を売る際には、査定サイトが便利です。サイトの選び方は提携先が多いかで選ぶとよいです。使うことのメリットは複数社の査定が受けられ比較できることです。デメリットは電話などの勧誘が増えます。

不動産を売却した際の譲渡所得がマイナスになった場合（譲渡損失が出た場合）、所得は発生しないので確定申告は不要です。しかし、確定申告を行うことで損失が出た場合の特例を利用できるケースがあります。ここでは、譲渡損失が出た場合の特例と、確定申告の手順と必要書類について解説していきます。

不動産売却で損失が出た場合の特例

不動産売却で損失が出た場合、一定の条件を満たしていれば損益通算という制度を利用することが可能です。損益通算とは、同年のその他の所得と損失を相殺することで所得税を軽減できる制度です。この制度を利用するには還付申告が必要なので、利用したい場合は確定申告を行う必要があります。

また、譲渡損失額が不動産を売却した年の所得よりも大きい場合は、繰越控除という制度が利用できます。これは、不動産を売却した年の翌年から最長3年間にわたって損失を繰り越して控除が受けられる制度です。つまり、最大4年間にわたって所得税や住民税の負担がなくなるということです。

なお、不動産を売却した際に損益通算と繰越控除を利用できる特例には、不動産を買い替えた際に利用可能な「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と、不動産を売却した際に利用可能な「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の2種類があります。

これらの特例を利用するための詳細な条件は割愛しますが、どちらも売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超でなければ利用できません。

不動産売却で確定申告を行う際の手順と必要書類

不動産売却で損失が出た場合の特例を利用するには確定申告を行う必要がありますが、その場合はまず必要書類を揃えましょう。

不動産売却における確定申告では、確定申告書B・申告書第三表・譲渡所得・住民票・売却時の売買契約書のコピー・仲介手数料や印紙税などの金額が分かる領収書のコピーといった書類が必要です。

特例を利用するには、これらの書類に加えて、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書・売却した不動産の登記事項証明書・買い替えた不動産の登記事項証明書・年末における住宅借入金などの残高証明書が必要になります。

必要書類が用意できたら必要事項を記入していきますが、国税庁のホームページ内の確定申告書等作成を利用すると、案内に従って記入していくだけなのでスムーズに作成できますし、自動で計算してくれるのでミスを防止することもできます。

提出書類が準備できたら、直接所轄の税務署に持参する・所轄の税務署に郵送する・オンライン（e-Tax）で提出するのいずれかの方法で提出しましょう。以上が確定申告の大まかな流れとなりますが、オンラインで提出する場合は事前に利用手続きを行う必要があるので注意が必要です。

譲渡損失が出た場合は特例が利用できるか確認しよう

今回は、不動産売却で損失が出た場合に利用できる特例と、確定申告の手順と必要書類について解説しました。損益通算や繰越控除を利用するには一定の条件を満たしている必要があるので、不動産売却で譲渡損失が出た場合はその条件を満たしているのか確認して、必要に応じて確定申告を行いましょう。

不動産の売却に伴う費用にはさまざまなものがありますが、手付金と呼ばれるものもその一つです。何の目的で誰から誰に支払われるのかなど手付金の基礎知識や、支払いのタイミングについて説明します。また、手付金と仲介手数料の違いについても理解できるよう併せて解説します。

手付金には解約手付と違約手付の性質があります

不動産売却の際に支払われる手付金は、一般的には売買契約成立時に買主側から売主側に支払われます。解約手付という性質や、違約手付という性質を併せ持っています。解約手付とは、買主側から見れば売買契約を手付金を放棄することで解約出来る権利を保持していることです。

売主側から見ても同様で売買契約の解除権保持の性質を持っています。但し、この場合は手付金を受け取っている側になりますので、手付金と同額を上乗せして返還することになります。この際は、契約解除するやむを得ない事情などは必要ありません。

違約手付とは、相手側に契約違反があったことを理由に契約を解除した場合、売主なら既に受け取っている手付金を違約金として受け取ります。売主側に違反行為があった場合は、買主側が既に支払っている手付金の倍額を違約金として請求出来ます。

契約が解除されることなく双方の義務が履行され不動産売却が行われた場合は、手付金は売買代金の一部に充当されます。これが手付金に関する基礎知識です。

手付金を支払うタイミングと仲介手数料との違い

手付金交付のタイミングは売買契約成立時で、事実上手付金の授受が契約成立を意味することになります。契約から履行までの不安定な状態を安定的にするためのものですか、契約時に交付されるのが当然と言えます。手付金と仲介手数料の違いは目的にあります。

大きな額の取引で物件の引き渡しを受ける前に全額を支払うことは、買主にとってリスクになります。とは言え、引き渡しまで全く何も保証が無いまま物件を保持しつつけることは、売主にとってのリスクです。双方のリスクを調整するために利用されるのが手付金です。一方仲介手数料は物件の仲介手続きに関する手数料です。

手付金と仲介手数料の違いは相手にもあります。手付金は買主から売主に支払われますが、仲介手数料は仲介者である不動産会社が相手になります。支払いのタイミングや相手についても、性質と同様に基礎知識の一部として押さえておくと不動産売却の理解が進みます。

手付金は契約当事者のリスクを軽減しています

不動産売却時の手付金は買主から売主に支払われ、解除権保持や違約金の定めの役割を果たしています。この役割が契約当事者のリスク軽減に繋がっています。仲介手数料と混乱する人もいるかもしれませんが、性質も支払う相手も異なります。